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各位網(wǎng)友，大家好！這里是佳木斯政府網(wǎng)站政務訪談。物業(yè)管理是住房保障體系不可分割的一部分。今年我市在規(guī)范物業(yè)管理方面實現(xiàn)了市區(qū)聯(lián)動，建立了以屬地化管理為主的市、區(qū)兩級監(jiān)管體系，多措并舉，實施老舊小區(qū)綜合改造，加強棄管樓管理，人居環(huán)境不斷改善。今天我們請來了市住房保障局黨組書記、局長李連軍跟大家聊一聊“加強物業(yè)管理改善人居環(huán)境”的相關話題。歡迎您，李局長。

大家好。

李局長，請您先給大家介紹一下加強物業(yè)管理的意義及我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀？

主持人好！各位網(wǎng)友大家好！很高興和大家在一起交流。物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟體制的建立、住房制度改革的不斷深化、住宅建設迅猛發(fā)展以及人民生活水平不斷提高應運而生的新興行業(yè)。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強物業(yè)管理，有利于城市自然環(huán)境、公眾環(huán)境、人文環(huán)境的持續(xù)健康發(fā)展，有利于創(chuàng)建和保持市民良好的工作和生存環(huán)境，對于提高城市經(jīng)營水平，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長，增加就業(yè)崗位，促使物業(yè)的保值增值，創(chuàng)建和諧的社區(qū)氛圍，維護社會和諧穩(wěn)定，具有重要的現(xiàn)實作用和深遠的歷史意義。 由于我市處于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，福利制分房時的老舊小區(qū)比較多，直到1998年我市才實施了以市場化運作為基石的物業(yè)管理。幾年來，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展過程，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，服務領域不斷拓展，現(xiàn)已成為構建和諧社區(qū)的新生力量。

李局長，現(xiàn)階段我市的物業(yè)管理存在的主要問題有哪些？

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸暴露出一些問題。從管理角度看，物業(yè)管理日常監(jiān)管的密度還不夠，市、區(qū)、街道、社區(qū)的屬地管理作用還有待進一步發(fā)揮。從企業(yè)角度看，我市的物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，服務質(zhì)量良莠不齊，人員整體素質(zhì)偏低，人員流動性大，由于行業(yè)收入和待遇的差異，引不來專業(yè)人才，留不住高素質(zhì)管理人員。從業(yè)主角度看，業(yè)主的物業(yè)管理認識還存在著偏差，認為物業(yè)管理是包打天下，沒有從財產(chǎn)、契約和消費的角度去理性認識物業(yè)，參與管理。從行業(yè)角度看，物業(yè)管理服務優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、物業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰、物業(yè)管理行業(yè)招投標等市場化機制還沒有完全形成。從民生角度看，群眾對改善人居環(huán)境、老舊小區(qū)綜合改造的意愿日益強烈。

李局長，今年我市在規(guī)范物業(yè)管理方面有哪些舉措呢？

按照政府部門簡政放權的目標要求，在物業(yè)管理方面要進一步轉(zhuǎn)變行政職能，加強監(jiān)督指導，完善體制機制，建立以屬地化管理為主的市、區(qū)兩級監(jiān)管體系。搭建市、區(qū)兩級物業(yè)服務熱線平臺，使群眾的合理訴求得到依法保障。通過發(fā)布物業(yè)“紅黑榜”，面向社會和廣大業(yè)主公開核定結果。我們將對全市老舊小區(qū)和棄管樓房進行一次全面普查，把急需改造的小區(qū)和樓房納入綜合整治三年規(guī)劃，今年將對400棟樓房實施應急維修改造，通過政府投入和維修資金使用的有效結合，不斷提高廣大市民的居住環(huán)境和質(zhì)量。在規(guī)范物業(yè)管理方面，一是加強物業(yè)管理行業(yè)培訓，實行送教上門，全面提升基層物業(yè)人員、項目負責人的管理能力和水平；二是組建物業(yè)管理三級糾紛調(diào)解委員會，綜合運用法律、政策、經(jīng)濟、行政等手段和教育、協(xié)商、疏導等方式化解物業(yè)服務糾紛；三是培育物業(yè)管理第三方機構，推進物業(yè)管理服務評估、物業(yè)服務費標準評估、維修資金使用方案評估機制。這三項創(chuàng)新舉措，在省內(nèi)首開先河，我們就是要通過政府監(jiān)管和市場調(diào)節(jié)多種手段，推進物業(yè)管理服務的提檔升級。

李局長，業(yè)主應該如何參與小區(qū)管理呢？

一個住宅小區(qū)從物權和財產(chǎn)權的角度看，小區(qū)內(nèi)公共配套的設備設施都是大家共有的，作為小區(qū)業(yè)主應該愛護和珍惜，同時也應該發(fā)揮管理職責，如果單個業(yè)主從自己的利益考慮就會造成相互之間的混亂，大多數(shù)業(yè)主的合法權益就很難得到保障，必須推選出一個管理團體，代表全體業(yè)主行使管理權，這個管理團體就是業(yè)主大會和業(yè)主委員會。全體業(yè)主是小區(qū)的主人，維護共有設施、保持環(huán)境衛(wèi)生是廣大業(yè)主的職責所在，小區(qū)環(huán)境的管理和建設只有人人參與、人人監(jiān)督，才能創(chuàng)造一個整潔、文明、和諧的家園。我們鼓勵廣大業(yè)主積極組建成立業(yè)主委員會，具體程序可先到社區(qū)提出申請，由區(qū)物業(yè)主管部門依法組織指導工作。

《物業(yè)管理條例》作為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益的法規(guī)，它在在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)方面有哪些規(guī)定呢？

《物業(yè)管理條例》從五個方面進行了規(guī)定：一是對物業(yè)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。只有符合一定資質(zhì)條件的企業(yè)，才能從事物業(yè)管理服務。二是業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，并對物業(yè)服務合同的基本內(nèi)容做出規(guī)定。三是物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供相應的服務。四是要求物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時必須辦理物業(yè)驗收手續(xù)，防止開發(fā)建設遺留問題影響業(yè)主利益和物業(yè)管理服務。五是要求物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。可以說，加強物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)自治自律工作任重而道遠。

“棄管樓”是近年來物業(yè)管理中的一個難題，我市在解決“棄管樓”管理方面做了哪些工作呢？

為切實解決群眾反響強烈的棄管樓問題，我市不斷創(chuàng)新體制機制，全面實施物業(yè)管理重心下移，使棄管樓整治形成市物業(yè)主管部門、區(qū)政府職能部門、社區(qū)、業(yè)主多方聯(lián)動機制。充分調(diào)動業(yè)主參與小區(qū)管理的積極性，運用各種載體宣傳，鼓勵業(yè)主組建業(yè)主委員會，促進維修費用分攤工作。在棄管樓小區(qū)改造、環(huán)境整治上下功夫，進一步改變棄管樓面貌，優(yōu)化監(jiān)管體制，推進執(zhí)法進社區(qū)。發(fā)揮行業(yè)主管部門牽頭抓總作用，制定切實可行的工作標準和考核辦法，在機制運行上推進棄管樓整治工作。目前我市的棄管樓房基本實現(xiàn)行業(yè)監(jiān)管和社區(qū)自治全覆蓋。

李局長，在老舊小區(qū)管理中，經(jīng)常涉及到公共部位和公共設施的維修改造。那么，業(yè)主繳納的住宅維修資金和物業(yè)企業(yè)收取的物業(yè)服務費應該如何發(fā)揮作用呢？

物業(yè)費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主收取的費用。按照發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費一般包括人員工資，清潔衛(wèi)生費，共用部位、設施設備日常運行、維護費，辦公費用，資產(chǎn)折舊等，其中共用部位、設施設備的日常運行、維護費，就是大家所說的物業(yè)費中的維修費。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋的“養(yǎng)老金”。二者雖然都由業(yè)主繳納，但歸屬和管理方式不盡相同，物業(yè)費屬于物業(yè)企業(yè)所有，由企業(yè)決策、統(tǒng)籌使用；維修資金屬于業(yè)主所有，物業(yè)主管部門代管，業(yè)主決策使用。以小區(qū)內(nèi)電梯為例：電梯的日常運行維保費由物業(yè)企業(yè)選聘電梯維保單位，用物業(yè)費支付維保費用；而電梯保修期滿后，電梯部件的維修、更新、改造費用由專項維修資金支付。需要使用維修資金的，由物業(yè)管理單位、社區(qū)、業(yè)委會提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意后，由市維修資金管理中心核定劃撥。住宅專項維修資金應當按照規(guī)定的使用范圍和分攤規(guī)則，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。今年擬采取政府投入與維修基金分攤一定比例的方式，發(fā)揮維修資金的作用。同時，也體現(xiàn)黨和政府對民生的關注和投入，不斷改善、提高老舊小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。

關于物業(yè)方面的收費和服務，一直是大家關注的焦點，作為主管部門負責人，您認為應該如何解決這個問題。

一般有形商品的生產(chǎn)、流通和消費環(huán)節(jié)彼此獨立且較為清晰，而物業(yè)管理服務合同履行的特點是模糊性和不對稱性，即物業(yè)公司履行義務時因公共利益的需要對共用部位、共用設施維修養(yǎng)護，比如清掏下水、維修屋面、修整小區(qū)道路等過程，往往多數(shù)業(yè)主并不了解，只有針對個體業(yè)主的維修養(yǎng)護才在很小的受眾群體內(nèi)被人所知，這就使得物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務、為業(yè)主服務時應充分展示有形的物業(yè)服務。由于服務的模糊性，使得作為物業(yè)服務消費者的業(yè)主，難以象有形產(chǎn)品的消費者那樣感到物業(yè)服務的真實存在。如您對物業(yè)管理企業(yè)服務不滿意進行投訴，四個區(qū)政府物業(yè)服務熱線已經(jīng)開通，我們歡迎廣大業(yè)主積極參與，東風區(qū)：8387009、前進區(qū)：8691163、向陽區(qū)：8571665、郊區(qū)6079839。

李局長，作為一個專業(yè)人士，您對廣大市民購房時在物業(yè)管理方面有哪些建議呢？

業(yè)主在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，往往很草率地就在協(xié)議上簽字，很少有人去研究協(xié)議的內(nèi)容，個別開發(fā)商在售樓的時候?qū)ξ飿I(yè)管理做出了不切合實際的承諾。我要明確告訴大家，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系。房屋買賣當事人一方是開發(fā)商，另一方是購房者，兩者之間是買賣合同關系。物業(yè)管理當事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務合同關系。如今業(yè)主在買房時越來越注重于日后的物業(yè)管理，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，應向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理企業(yè)是哪一家？該企業(yè)是否有《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》？未取得資質(zhì)證書的企業(yè)是無權從事物業(yè)管理服務的。對于企業(yè)過去的物業(yè)管理業(yè)績、社會形象如何？要做到心中有數(shù)。

建設一個好的人居環(huán)境，不僅需要政府的監(jiān)管，物業(yè)公司的服務，同樣需要市民的參與和支持，李局長，群眾參與物業(yè)管理有哪些意義？

從物業(yè)管理角度看，行業(yè)主管部門的工作方向就是讓廣大群眾住得好，俗話說：三分建、七分管。物業(yè)企業(yè)是業(yè)主聘請的服務者，廣大業(yè)主不能被動的接受服務，就服務標準、服務內(nèi)容、服務項目等方面，業(yè)主都可以充分發(fā)表意見建議，最終通過業(yè)主委員會的形式及時向物業(yè)服務部門提出意見。也就是說，業(yè)主的意見要充分表達，要通過合法的形式，積極參與小區(qū)管理。我們真誠歡迎大家的參與。

各位網(wǎng)友，今天的訪談就到這里，李局長，再次感謝您。